教你五分钟认识土地增值税清算

你知道土地增值税吗？你知道怎么做土地增值税清算吗？我今天要和大家分享的就是房地产行业重要的一个税种-土地增值税。

一、土地增值税的基础知识

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，共是转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

二、税率及计税依据

1、税率

土地增值税是税种中唯一的四级超率累进税率哦！

2、计算方法

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入-扣除项金额

增值率=增值额/扣除项目金额*100%

3、扣除项目都扣了什么，你知道吗？看下边思维导图吧

瑞立诺财税提示您的有两点：

1、土增税前允许扣除的成本与实际发生的成本还是有差异的；

2、不同地块、不同项目之间基本无法进行成本转移的。（土地增值税纳税人接受建筑服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。）

三、什么样的条件，就该清算了呢？

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

（4）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

各地政策口径不一，预征率也不尽相同，因此，还是要按照当地税局政策为准。

四、土地增值税有哪些风险？

1、明股实地是否应缴纳土地增值税？

明股实地，是指企业通过收购拥有土地使用权公司股权，最终实现对土地使用权的实质控制。因为直接转让和与股权转让的税负差异较大，那么以股权转让方式转移土地使用权成为大型房地产企业进行资源整合、降低税负的重要形式。

税务机关对“明股实地”是否缴纳土增税的规定汇总，咱们简单介绍一两个批复：

简单来说：如果以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，股权转让金额又与房地产的评估值等同，则转让股权应按土地增值税的规定征税。

2、各个项目不同类型房地产的成本费用要单独核算 ，应分别核算增值额；

3、取得的发票抬头要与项目公司的名称相符，否则不能作为土地增值税的扣除项目；

4、与政府签订合同转让闲置土地，不能免征土地增值税；

5、拆迁安置房应视同销售确认收入，可以不用发票按等额确认拆迁补偿费，计入土地增值税扣除项目。

瑞立诺财税提示您：拆迁补偿费属于土地成本，纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象采取合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

6、若销售收入偏低，应提供有关的凭证或提出正当理由，如有的企业拿地时注明是限价出售给单位职工等，否则销售收入偏低面临调增的风险。

补充新政策：